按照这些企业的算法,如此拿下地王的成本仍然合理,未来通过高溢价的产品销售仍然可以实现资金的退出,并且有利可图。
从近期土地市场的发展态势来看,此前频频制造地王的央企有淡出的迹象。取而代之的是其他房企的“地王”拿地行为,比如一些发展速度较好且未受过地王挫折的正在化的民企房企、以民间资本为特色的较为激进的闽系房企等。
6月28日,天津(楼盘)和平区大沽北路地块迎来摘牌,终,经过101轮的激烈竞拍,天房以102亿元总价成功斩获该地块,楼面价36743元/平方米,纯住宅楼面价47686元/平方米,溢价率127%。住宅楼面价再度刷新天津楼面单价纪录,成交总价位列天津史上总价地王第二位,仅次于2013年融创103.2亿拿下的天拖地块。
6月27日,杭州(楼盘)4宗地收金54亿,拿地企业分别为东原、中南建设(000961,股吧)、绿城九龙仓联合体以及融科。其中,经过32轮报价,东原力敌合景,以18.44亿元拿下的杭州未来科技城198号B地块,楼面价18200元/平方米,溢价率183.97%,刷新了同日中南建设创下的15282元/平方米的楼面价,成为余杭区新晋区域单价地王。
6月17日,上海(楼盘)嘉定2宗地块出让,分别被福建房企业以41.98亿、新城+中垠+市北联合体以22.05亿竞得。其中,建发竞得嘉定区嘉定新城E27-1地块,成交楼板价30289元/平方米,溢价率68.27%,直接刷新了同日新城联合体创下的单价地王纪录。
由此可见,“地王”仍然是“地王”,并不会因为央企的退出而改变。
今年部分城市比如杭州、上海等出现新地王的原因就在于,竞买房企有资金支持且融资成本低,还有金融背景。
比如信达地产(600657,股吧)等,这些开发商不是按照开发的逻辑进行拿地,而是按照资产配置的角度来拿地。按照这些企业的算法,如此拿下地王的成本仍然合理,未来通过高溢价的产品销售仍然可以实现资金的退出,并且有利可图。
有分析指出,地产行业在2013年前后悄然发生了一次重大变化。
2013年之前,房地产企业可以不断进入新的区域,房地产开发日渐走向三四线城市,房地产企业在越来越广阔的空间里头,维持稳定的净资产率水平。所以,行业的经营规模不断扩张,企业的盈利也在很长时间内维持高速增长。
2013年以后,多数三四线城市都存在房地产销售问题,多数一二线城市则面临地价过高的问题,房地产行业的主要风险并不是短期政策波动的问题,而是中长期企业再投资方向的问题。
在过去,地产企业的核心价值主要是企业的发展价值。换句话说,就是一个具备很强的战略判断和执行能力的领导团队,引领一家善于创造产品溢价、控制开发成本的企业不断成长。因此,当时的地产股核心影响因素就是政策和短期的销售。
2015年以后,地产企业的核心价值已经不再主要是企业的发展价值,而主要是企业存量土地的价值。这个时候,尽管很多的地产公司管理团队仍在、产品溢价能力仍在、控制成本能力仍在,但是资本市场用脚投票,不再相信企业真的可以大幅成长。
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